成龙在北京NAGA上院两套房被法拍：法拍房的“怪异”与哀伤
来历：秦朔朋友圈
原标题：法拍房的“怪异”与哀伤
过蝈 | 文
明星的法拍房
这两年的法拍房火爆反常，就像一朵异域奇葩，在楼市里开得妖媚。
先说说几套关乎名人的法拍房。
之前成龙在北京NAGA上院的两套房子被法拍。由于当年成龙以公司名义买下两套房后一向没有处理产权改变，两套房子仍处在开发商名下。开发商身陷债款胶葛，其名下两套房产及车位被查封。不过在开拍日的前几天又因“案外人贰言”被法院撤回。
这套NAGA上院是我国豪宅史上可谓是教科书级的存在，它坐落北京东直门内大街9号，是东二环内保存无缺的四合院遗址——康有为的新居。
早在2007年开盘之时，楼盘均价为每平方米8万元，最低每套2400万起，被业界称之为“皇家豪宅”，而且仅有99户，开发商还声称“不是有钱就能住进来的”。
仅仅当年的“豪宅专家”现在身陷多起债款胶葛。NAGA上院也因2014年房祖名的容留吸毒案而再度知名。愈加值得一提的是，NAGA上院99席豪宅中，共有19套拍卖房产，占总数的份额到达20%！
比较成龙的“皇家豪宅”，贾跃亭的法拍房则相形“朴实无华”。其间一套是坐落北京市东城区的4室2厅的学区房，在2020年10月低于商场价近250万元的价格成交，成交价为2406万。据称，这个新业主在北京没有住所，家里有两个孩子，买套学区房用以自住。
名人豪宅仅仅法拍房的一个缩影，也更契合一般人对“法拍房”的形象——法拍的不是企业出产工作用地，便是千万级豪宅，多是企业主、富豪因生意、胶葛堕入资金链断裂而形成的财物拍卖。
但近年来法拍房的兴起非常迅猛，一些一般的门面、工作乃至住所都开端上线。淘宝上“逛法拍”已经成为笔者的一项“喜好”，从中也发现了一些“奥妙”的现象。
火爆的法拍商场
奥妙在哪里？
首要，笔者发现，以物业特点来分，三四线城市多厂房商铺工作楼，一二线中心城市则是一般住所居多。尤其是在法拍房盛行的北上广深杭这样的城市，有时还能淘到一些优质财物。
其次，阿里在法拍房上的营销也是噱头十足。让一般法拍房越来越成为一般人置业的途径。以上一年姑苏抢手的“凶宅试睡”为例，该套房子因发生过“凶案”，被咱们理解为“凶宅”。阿里高价为该房源招聘“试睡主播”引发咱们的团体重视，终究该房源以高出起拍价80万的价格成交。这个价格乃至超出了该小区的正常二手房价，笔者非常猎奇竞拍成功者的心态。
最重要的是，一二线城市法拍住所的竞拍非常积极，有不少住所仍是溢价成交。比方笔者曾重视的一套杭州市中心高端小区90方的房源，在1月中旬进行法拍。起拍价480万，同面积二手房实在成交价约在600万左右，终究该法拍房成交价高达680万！整整高出二手房实在成交价的15%左右。
愈加夸大的是，杭州上一年12月底曾拍卖一套杭大新村的学区房，起拍价242万，在160轮竞拍后终究成交价高达612万，单价为7.12万，而同小区的二手价格在5.6万左右。该房源的性质为“房改房”，且为历史建筑，过户时还需交纳房改房的相关税费和维修费；其他土地性质为“使用权划拨”，未来房子过户要改变为“出让”还要再交纳土地出让金和增值收益部分。这套房子的实在本钱要在8万以上！
杭州法拍房商场如此火爆，其他城市又怎么呢？
依据瀚海数据研究院计算，2020年北京、上海、广州、深圳四大一线城市合计成交法拍房10154套。
以北京为例，上一年法拍商场合计挂牌上拍房源5620套，成交法拍房2384套，环比上涨2.32%；成交总价260亿元，环比上涨7.47%；均匀扣头为7.78折。
而其他一个大城市——上海，依据央视新闻报导，上海的法拍房每套房源会有9个人参加竞拍，且根本上有85%的房源都会在一拍当中被客户拍中。
法拍房成交火爆，很大原因是在于大城市楼市自身就比较热，而且都履行着严峻的限购。对大部分限购城市来说，购买法拍房，能够绕开限购，有些乃至还能借款。是一部分购房者“曲线置业”的途径。
可是会不会有人像笔者相同心有疑问：为什么近些年法拍房挂牌规划的增加会如此惊人呢？
5年3倍的法拍房规划
依据《我国证券报》报导，现在渠道拍卖（变卖）房源挂牌量为1342850套。年内到12月14日的房源为272979套，2015年同期为87879套，5年时刻增幅超三倍。
5年3倍？房源规划为何扩张如此之快？
笔者以为，一方面是由于金融监管收紧、功率提高，使得许多违约债款典当物能经过司法拍卖，比以往更快速地进入商场流转。
但另一方面则是许多企业、个人乃至是城市正面临着高杠杆带来的债款危险。而法拍房则是这些债款带来的直接成果。
据《21世纪经济报导》的报导，经央行数据测算，2020年借款核销金额达12180亿元，较2019年同比增加15%，创有记载以来新高。一同，核销金额也是2018年以来接连三年超越1万亿元。2018年、2019年分别为10151亿元、10551亿元。
核销，便是银行按规定将呆账借款或借款丢失予以核销的一种准则。这个数据意味着不良借款正在大幅增多。2020年8月，银保监会主席郭树清承受媒体采访时表明，“咱们继续加大了不良借款处置力度，本年（2020年）全年估计银行业要处置3.4万亿元，上一年（2019年）是2.3万亿元。下一年的处置力度会更大，由于更多的借款延期，下一年才露出出来，所以要把新的问题和老的问题结合起来，一同处置，当然咱们更要操控好新增借款的质量。”
3.4万亿的不良借款！这些不良借款又会集在哪里？其间又有多少流向了楼市呢？笔者不能妄自推测，不过上一年郭树清曾一再表明，“房地产是最大的灰犀牛”。其间深意，值得玩味。
债款漩涡
假如说咱们正处在各大债款漩涡之中。那么，中斗室企应该首战之地。阿里上架的各类房源财物包，有不少就来自于破产的中斗室企。
阿里拍卖曾一次性上线10套坐落南京市六合区横梁镇山东路51号雨花石文化园的房产；也上线了常熟市新茂轻纺城的32套房源；本年9月还一次上线了杭州中泰9套住所。中小型房企相继破产，规划房企资金链断裂，还有“五条红线”紧随其后。
因资金链断裂而走向破产的还不止中斗室企，楼市调控、金融方针不断收紧的大布景下，许多采纳高杠杆战略的规划房企纷繁堕入危机，现在身陷泥潭的既有五洲世界、银亿、三盛宏业等小型房企，亦有福晟、泰禾这样高杠杆的中大型房企。
这说的是债款漩涡中的企业，而另一种杠杆则体现在咱们一般人身上。
上一年8月，榜首财经对23个要点城市的杠杆率进行了整理。
该数据有些滞后，考虑到上海四季度的楼市暴升，上海的杠杆率会有很大飙升。除掉上海，厦门、杭州、南京、深圳、广州等地的杠杆率，整体都比较突出，不管是居民资金杠杆率仍是住户部分杠杆率，都处于相对的高位。居民借款以房贷为主，杠杆率越高，阐明楼市行情越炽热。
当然杠杆率和经济增速密切相关，城市经济越兴旺，收入水平越高，加杠杆的或许也会越大，阐明居民对自己未来的归还才能比较自傲。尤其是杭州、深圳每年都有很多的人口净流入，好像在告知咱们，“别怕，只要在好的城市，楼市里多的是接盘侠。”
所以有些人为了完成财富的快速增值，最大极限地加杠杆。有的购房者在没有启动资金的前提下，会转向首付贷。还有更老到的人玩起全套“杠杆游戏”：在限价套利的布景下，纷繁“打新”，使用老房产典当——付新房全款——拿到新房产证再典当。完全是用贷套贷，以贷养贷的杠杆游戏。在这里有许多环节，稍有不小心就会资金链断裂，房子会被银行收走。
2020年有姑苏的炒房客，经过垫资公司使用728万元全款购买深圳前海某小区小户型。终究因资金链断裂，被垫资公司申述，刚下手的房产被深圳市罗湖区人民法院查封。在阿里拍卖上被人以660万元底价拍走。
这些法拍房的“热销”正在露出了这么一个本相，人们正在用杠杆撬动杠杆，用泡沫在追逐泡沫。阿基米德如若知道了咱们的楼市，不知作何感触。
尖利的杠杆
巴菲特曾说：“令聪明人破产的三个办法是：酒（liquor）、女性（lady）和杠杆（leverage）。”
其实，杠杆是一项扩大器。在财富上升的时分，能够扩大财富。在跌落时，更会加快缩水。而且杠杆在跌落期会比上升时放得更大，由于财物的基数变大了。
2008年任英国金融服务局主席的作者Adair Turner，2015年出书《债款与魔鬼》一书，对美国次贷危机、危机后我国债款、欧盟小国危机均有描绘。书中写道，大多数的银行信贷发明并非经济增加所需，金融自由化形成了金融胀大化，助推了房地产过度昌盛与金融空转，加重了财富不平等分配，导致了过量债款及其必定的债款危机和经济惨淡。
全球化助推了债款和经济危机的感染速度，债款仅仅在全球范围内搬运，却无法消除。假如不束缚私家部分的信贷发明，债款危机也无可避免。
咱们正在一个高杠杆的年代里。这个杠杆有多高？详细数字咱们一般人或许无法明晰认知。近来刚出的“上海楼市新政”的一段话，或许能阐明一些问题：
“《定见》要求严格履行差别化住宅信贷方针。施行好房地产借款会集度办理，加强个人住宅借款审慎办理，辅导商业银行严格操控个人住宅借款投进节奏和增速，避免突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷办理，对购房人首付资金来历、债款收入比加大核对力度。谨防信誉贷、消费贷、运营贷等资金违规流入房地产商场。”
到底有多少借款催生了楼市的上涨？有多少其他类目的借款终究变成了房贷？2021年又会多出多少套法拍房？笔者很想知道答案。
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